知らないと損する「お家」の知識【購入・住宅ローン編】

住宅

「家の購入で失敗したくない。」

「住宅ローンはどれを組むべきかわからない。」

「家をお得に買う方法を知りたい。」

「家を買うときの注意すべきポイントを知りたい

。」

夢のマイホーム購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。

今回のコロナ禍で、住宅ローンが返せず苦しんでいる人の情報を多く目にするようになりました。

多くの人は、資産になると勘違いしています。

正しくは、資産になる家負債になる家があります。

資産価値の高い家に出会うためには、それなりの知識が必要です。

もちろん、自分や家族の幸せを考えてお金に縛られず自由に購入するのもアリです。

しかしながら、住宅購入に失敗してしまうと、経済的自由から遠のくのは明確です。

そこで、誰もが知っておくべき「お家」の知識について何記事かに分けて解説していきます。

家を買ってから後悔しないためにも、家を購入する際のポイントや、不動産、住宅ローンについて簡単にまとめました。



家の購入で気をつけるべきポイントとは?

お金の損得で大きな失敗をしたくないのであれば、経済的な価値を優先すべきです。

もちろん、家の購入を浪費と割り切っているのであれば、損得考えず納得のいく買い物をすればいいでしょう。

価格ではなく資産価値を見る

まず、住宅の市場価値住宅ローンの残債を上回るような物件を探しが最も大切です。

資産価値のある家を安く買うことができれば、損することはありません。

割安な物件を見つけたければ、土地建物を分けて考えることも必要になってきます。

周辺物件の相場賃料相場を知らずに購入するのは控えましょう。

相場を知らずに物を買うのは、売り手からするとカモになってしまうことも。

需要と供給について考える

資産価値のある家を考えるうえで大切なのは需要の多さです。

資産価値の高いタワマンが建っている土地は、大企業が莫大な費用をかけて将来性があると判断しているので、資産価値が高い傾向にあります。

そもそも不動産の価格は銀行の金利日経平均株価と相関しています。

このコロナ禍において経済が沈んでいることもあり、今後もこの低金利融資状態はしばらく続くでしょう。

低金利融資が続くと、誰もがローンを組みやすくなるので、不動産価格は下がりにくい傾向にあります。

また、日経平均株価との連動は、株高になると不動産価格も高くなり、株安のときは不動産価格も安くなる傾向にあります。

じゃあ家はいつ買えばいいの?

株安のときに需要が高い地域(土地)で、他人にも欲しがられる家は資産価値の高い家といえます。

また、基本的には景気が悪いときに家を購入することをおすすめします。

景気が良いときに、需要の少ない地域(土地)の家の購入は、「資産」ではなく「負債」を買うことに繋がります。

優先すべき事項を考える

物件選びをする際、自分の中で優先事項を決めておくことも大切です。

「どんな家に住みたいのか」、「どの程度の間取りが必要になるのか」など、住居に望むことをリストアップします。

その中で、外せない条件と、妥協してもよいポイントなど、優先順位を決めるのです。

本当にその立地で、その間取りが必要なのか改めて考えてみましょう。

家を買って何をしたいか、どんな生活を送りたいのかを明確にしておきます。

新築物件について知っておくべきこと

新築物件は買った時点で2〜3割値落ちする

多くの新築物件は、買った人がを引き受ける形になります。

これは、新築価格のうち、2割以上がディベロッパーの利益経費が占めているからです。

経費とは、広告宣伝費人件費などのことで、実際の資産価値とは関係のない原価が上乗せされて価格が決まっているのです。

新築物件を購入する際は、この損を引き受けることを知っておきましょう。

家は資産になるのではなく、資産価値のある家が資産になるのでしたよね。

この違いを理解し、新築は心の豊かさを手に入れる浪費という認識で購入しましょう。

日本人は新築好きが多かった

そもそも日本人が新築を好きになった理由は、住宅建設設計法に代表される「建てては壊す」という住宅政策が影響していました。

世界に目を向けると、欧米では市場に流通している住宅のうち新築の割合はおよそ2割程度です。

欧米の先進国は既存住宅中心のストック社会に移行しており、日本でも近年この転換を図ろうとしています。

実際に日本でも、新築・中古にこだわらない人が一昔前よりも増えており、マイホーム=新築という認識は薄れてきています。

不動産選びで外せない条件とは?

物件探しに不動産会社や営業マンのサポートは欠かせません。

信頼できる不動産会社に共通されるポイントは以下の通りです。

購入後のサービスがあるか

売っておしまいの不動産が多いのが現状です。

しかし、家というのは買ってからの生活が何十年も続きます。

売りっぱなしの不動産から購入して、苦労するのは避けたいですよね。

住宅履歴書や、その地に密着した経営など長く顧客と関わる意識やサービスがあるかを確認しましょう。

お金の相談ができる人がいるか

購入時に最も悩むことは、資金住宅ローンについてです。

しかし、不動産営業マンに住宅ローンについての知識が豊富な人は少ないでしょう。

どのような住宅ローンを組むのかは非常に重要なので、ファイナンシャルプランナー住宅ローンアドバイザーなどの有資格者が社内にいるかどうか確認しましょう。

もちろん、自分で勉強してローンについて知ることも大切です。

住宅ローンについては後述します。

建築事務所と連携しているか

建物は購入時に問題がなくても、いずれ問題が出てくることがあります。

これを未然に防ぐためにも建築に関する相談ができる不動産会社が必要です。

建築事務所施工会社との連携ホームインスペクション会社との連携を確認しましょう。

知っておくべき住宅ローンの知識

住宅ローンを組むうえで、知っておくべき知識についてざっくりとまとめした。

自分のライフスタイルに合わせて最適なローンを組むためには知らなければいけないことです。

固定金利と変動金利どれがいい?

住宅ローンにはいくつかの種類があります。

特に知っておくべき必要があるのは下記の金利タイプについてです。

全期間固定金利型

完済まで金利が変わらないタイプです。

返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいのが特徴です。

収入や資産にあまり余裕のない人におすすめできます。

固定金利選択型

固定期間を、 2年、3年、5と選択することができるタイプです。

その期間が終わると、その段階での金利商品を再選択します。

固定期間が短いほど、金利は安くなる傾向にあります。

詳しい計算式は割愛しますが特に選ぶメリットはないでしょう。

変動金利型

半年に一回金利が変動します。

返済額は5年間変わりません。

5年間に金利が大幅に上がったとしても返済額は前5年間の 1.25倍までしか増えません。

金利が上昇した場合、利息部分の返済が増え、元金があまり減っていないのが特徴です。

変動金利を選ぶ場合、将来的に金利が変動した場合も想定した資金計画を立てておくことが大切です。

変動金利は、損するかもしれないし、得するかもしれません。

つまり、収入や資産に余裕のある人におすすめできます。

資金に余裕があれば、金利が上昇しても耐えられるからです。

住宅ローンで苦労しないためには?

コロナ禍において、住宅ローンが払えず苦しんでいる人が多く見受けられるようになりました。

35年という長い期間でローンを組む場合、今回のような不景気は何回か起こるものと考えておく必要があります。

月の手取りの20〜30%に収める

金融機関は年収をもとに借入可能額を計算しますが、リアルに使えるお金は手取り額です。

みんながこれくらい住宅ローンを借りているから」という認識で、借入限度額まで目一杯借りるのは危険です。

「みんな」と比較するのが最も危険で、自分のライフスタイルや金銭事情を基本に考えるようにしましょう。

一概にこれくらい借りるのがベストとは言えませんが、月の手取りの2030%以内に収まるようにローンを組みましょう。

せっかく素敵なお家に住んでいても、日々の生活が住宅ローンに潰されてしまうのは避けるべきリスクです。

好景気の収入を基準にしない

住宅ローンで失敗するパターンの多くは、好景気のときの収入を基準に考えてローン組んでいることが原因になっています。

また、ボーナス月に大きな金額を当ててしまうのも避けるべきでしょう。

不景気は頻繁に訪れることを知っていて、賢くローンを組んでいる人は、返済に困ることはありません。

そもそも無理のない金額の家を買うことを大前提ですが、長期ローン返済期間中に不景気は数回訪れることを頭に入れておきましょう。

複数のローンを比較検討する

不動産仲介会社から提携銀行のローンを紹介されることがありますが、そのローンが有利とは限りません。

多種多様の住宅ローンが選択肢としてあるので、自分で複数の銀行に話を聞き、比較検討することをおすすめします。

住宅ローンに含まれない隠れ負債

住宅を購入した場合、ローン以外にも支払わなければならない費用がいくつかあります。

  • 維持管理費
  • 修繕積立費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険・地震保健
  • 団体信用生命保健料

これらは、戸建てよりもマンションの方が多くかかるものとされています。

また、保険について銀行や住宅会社に勧められているものを入る際は注意が必要です。

なぜなら、保険会社からのマージンの兼ね合いで、高い保険を勧められるケースが多いからです。

過剰な補償になってないか自分の目でしっかりと確認しましょう。

心の豊かさを優先するのも大切

ここまで経済的な側面からについて深掘りしていきましたが、自分や家族の幸せな生活を重視する人は、資産価格お金に束縛されず、理想を実現すればいいという考え方が個人的に好きです。

しかし、住宅ローンの知識が全くなく、相場感もわからずに家を買ってしまって、購入後に後悔するケースが後を絶たないので、基礎知識について簡単に解説させていただきました。

皆さんが幸せになる家の購入に繋がれば嬉しい限りです。

また次回以降、戸建てとマンションの比較や、賢い賃貸の選び方など「お家」についての知識を公開していきます。

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